►특별한 희생에는 정당한 보상이 반드시 필요
►제도의 허점과 불합리함을 개선하기 위해 경기도시군 의장님들과 함께 연대할 것
구리시의회 신동화 의장(사진)은 1월 14일 소노휴 양평에서 열린 경기도시·군의회의장협의회 제175차 정례회의에 참석해 “공공개발사업에 따른 토지 등 보상에 대한 양도소득세 감면 확대 촉구 건의문안”을 제안 설명했다.
건의문안에는 국가가 공공이라는 이름 아래 개인의 재산을 강제수용하는 것과 주변보다 낮게 책정된 취득가액으로 남보다 더 많은 양도소득세를 내야 하는 것에 대한 제도의 허점과 불합리함을 개선하기 위해 '조세특례제한법'을 개정해 양도소득세 감면을 확대해 줄 것을 촉구하는 내용을 담고 있다.
신 의장은 건의문을 제안 설명하며 개발제한구역으로 묶여 오랜 시간 동안 토지의 거래나 활용 등 재산권에 제한을 받았던 토지주들의 희생과 그 희생에 대한 보상이 토지보상금 전액에 준하는 양도소득세인 구리시 토평2 공공주택지구의 안타까운 현실을 예로 들며, 이 문제는 어제·오늘 그리고 구리시에만 국한되는 일이 아닌, 앞으로 언제나 어디서든 일어날 수 있는 ‘우리 모두의 일’이라는 점을 강조했다.
(사진: 구리시의회 신동화 의장)
신 의장의 설명을 들은 경기도시·군의회의장협의회 의장들은 이같은 문제에 대해 함께 공감하며, 지역을 뛰어넘어 공동대응하자고 건의문안을 만장일치로 채택했다.
신동화 구리시의회 의장은 그동안 토평2 공공주택지구의 성공적인 개발을 위해 정당한 토지보상과 이에 따른 양도소득세 감면이 필요하다고 피력하며, 지난 12월 10일 열린 경기북부시군의회의장협의회에 이 같은 건의문을 제안해 만장일치로 채택하는 등의 다양한 노력을 지속적으로 해오고 있다.
신동화 의장은 “공익을 위한 특별한 희생에는 정당한 보상이 반드시 이뤄져야 한다.”며, “더 이상 공공개발 지역의 주민들이 과도한 양도소득세로 고통받지 않도록 경기도 31개 시·군 의장님들과 함께 연대해 조속히 제도 개선이 이뤄지도록 최선을 다하겠다.”고 말했다.
한편, 대한민국 헌법 제23조 제3항에 따르면, 공공필요에 의해 재산권을 수용하는 경우 그로 인한 불이익이 없게 ‘정당한 보상’을 하도록 명시하고 있으며, 1989년 이전까지는 '조세감면규제법'에 의해 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세를 전액 면제했다.
(공공개발사업에 따른 토지등 보상에 대한 양도소득세 감면 확대 촉구 건의문/ 전문)
대한민국 헌법 제23조 제3항에 따르면, 공공필요에 의해 재산권을 수용하는 경우, 그로 인한 불이익이 없게 ‘정당한 보상’을 하도록 명시하고 있습니다. 그에 따라 1989년 이전까지는 『조세감면규제법』에 의하여 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세를 전액 면제하였습니다.
그러나, 현행 『조세특례제한법』의 제77조는 공공개발사업에 따른 강제수용을 진행함에 있어 토지보상금을 지급하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 현금보상은 100분의 10, 채권보상은 100분의 15에서 40까지만 감면하도록 규정하고 있고, 그 한도 역시 동법 제133조에 따라 1년에 1억 원, 5년 간 최대 2억원으로 한정하고 있어 헌법에서 규정한 ‘정당한 보상’이 실현되지 못하고 있는 실정입니다.
왜냐하면, 기획재정부에서 발간한 ‘2023년도 조세특례 심층평가’자료에서도 강제수용지구의 보상평가액이 주변 시가 대비 평균 10에서 30퍼센트 가량 낮게 책정되고 있다고 작성하였을 만큼, 이미 토지보상금 자체가 헐값 보상이기 때문입니다.
또한 대부분의 공공개발사업 대상토지는 개발제한구역에 속하는데, 각종 규제로 인해 거래가 희귀하고 수십년간 농지로 활용되었으므로 취득가액이 매우 낮게 책정되어 사실상 보상액의 90% 이상이 양도차익으로 계산되어 양도소득세 부과에 따른 부담은 도저히 이해할 수 없는 상황입니다.
이런 현실에서 토지보상금의 약 25에서 30퍼센트에 달하는 과도한 양도소득세까지 부과하는 것은 강제수용 대상자들의 재산권에 대한 심각한 제한을 초래하는 것이며, 공공개발사업 추진에 있어서도 기존 주민의 반발로 인한 지연을 야기하여 적기에 사업을 완료하는 것을 저해할 우려가 매우 큰 현실입니다.
사업대상지 토지주들이 기꺼이 토지수용을 받아들이도록 하고, 불필요한 행정력 낭비를 방지하기 위해서는 그들이 납득할 수 있는 수준의 보상이 선행되어야만 합니다.
한편 경기도 내 지구지정 및 계획수립을 추진 중인 공공주택지구 개발사업은 구리토평2 공공주택지구를 비롯하여 총 13개 사업, 4,863만 제곱미터, 32만여 가구에 달합니다. 공공개발사업이 집중된 경기도인 만큼, 과도한 양도소득세로 인해 고통받는 주민들 역시 집중되어 있어 양도소득세 감면의 필요성이 어느 지방자치단체보다도 절실한 상황입니다.
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사업명
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면적
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주민의견청취
공람공고
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지구지정
고시
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토지보상
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사업시행자
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화성진안공공주택지구
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452만㎡
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21.8.30.
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24.2.27.
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2026년
(예상)
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한국토지주택공사
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화성봉담3 공공주택지구
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229만㎡
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21.8.30.
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22.12.20
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2026년
(예상)
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경기도
한국토지주택공사
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김포한강2 공공주택지구
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731만㎡
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22.11.11.
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24.7.31.
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2027년
(예상)
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한국토지주택공사
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시흥정왕공공주택지구
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10만㎡
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22.6.29.
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23.12.28.
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추후 예정
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한국토지주택공사
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광명하안2 공공주택지구
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58만㎡
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20.11.13.
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22.6.17.
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추후 예정
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한국토지주택공사
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광명시흥 공공주택지구
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1,271만㎡
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21.2.24.
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22.11.29.
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2025년
(예상)
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경기도
한국토지주택공사
경기주택도시공사
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의왕군포안산공공주택지구
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597만㎡
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21.8.30.
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23.6.30.
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2026년
(예상)
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경기도
한국토지주택공사
경기주택도시공사
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과천갈현 공공주택지구
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13만㎡
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21.8.25.
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23.7.25.
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2025년
(예상)
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한국토지주택공사
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양주장흥 공공주택지구
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96만㎡
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21.8.30.
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22.12.
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추후 예정
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한국토지주택공사
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구리토평2 공공주택지구
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292만㎡
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23.11.15.
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2025년 상반기 (예정)
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2027년
(예상)
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한국토지주택공사
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평택지제역세권공공주택지구
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453만㎡
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23.6.15.
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2024.12.
(예정)
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2026년
(예상)
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한국토지주택공사
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용인이동 공공주택지구
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228만㎡
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23.11.15.
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2025년 상반기 (예정)
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2027년
(예상)
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한국토지주택공사
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오산세교3 공공주택지구
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433만㎡
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23.11.15.
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2025년 상반기(예정)
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2027년
(예상)
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한국토지주택공사
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특히 구리시의 토평2 공공주택지구는 지난 2006년 주거지역으로 편입된 일부 지역을 제외하면 약 92%가 기존 개발제한구역으로 묶여 반 세기 가량 토지거래나 활용 등이 지극히 제한되었던 지역으로, 사실상 토지보상금 전액에 준하는 금액이 양도차익으로 계산되어 재산권 행사의 제한을 받았던 세월이 도리어 발목을 잡는 모순이 발생하고 있는 상황입니다.
이러한 문제의식에 공감하여 국회에서도 다양한 『조세특례제한법』 개정안을 발의하여 양도소득세의 감면 확대를 추진 중인 것으로 알고 있습니다. 이번 사안은 민생에 매우 밀접하게 관련된 사안인 만큼 더 이상 공공개발지 주민들이 과도한 양도소득세로 고통받지 않도록 조속한 법안 의결을 통하여 합리적인 수준의 감면이 이루어질 수 있게 하여야 합니다.
이에 경기도 31개 시·군 의장 일동은 상기의 이유를 들어『조세특례제한법』에 따른 공공개발사업에 따른 토지등에 대한 양도소득세의 감면을 확대해줄 것을 다음과 같이 건의하는 바입니다.
첫째. 현행 양도소득세 감면율을 대폭 상향하라.
둘째. 과세기간별 감면 한도액을 상향하라.
셋째. 위의 사항을 위한 『조세특례제한법』의 개정을 조속히 처리하라.
2025년 1월 14일
경기도시․군의회의장협의회 일동
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